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公司 | 中航善达联姻招商蛇口 央企重组寻求物业突破

来源:网络整理作者:http://www.jslcfc.co 日期:2019-05-15 点击:

  中房报记者 翁晓琳 | 深圳报道

  在这期间,原中航地产确定了要聚焦物业资产管理业务,更名为了中航善达。出售资产使其变“轻”,更是改善了其财务状况。

  中国房地产报记者查看资料发现,此前由于体制和战略定位的问题,其开发的房地产项目多数都位于贵阳、赣州、九江等一些三四线城市,这些地区的房地产市场面临着巨大的去库存压力,公司房地产业务的毛利率已经从2013年的39%下滑到2016年的25.76%。

  至于还未进行处理的地产项目,中航善达则表示:“已完成项目要着力尾盘销售,积极回笼资金;项目开发服务业务配合公司战略转型,全力以赴做好遗留项目的运作和处置,加大公司持有资产运营管理力度。”

  去地产化的成效

  中航善达内部将2019年主题定为“瘦身健体、固本强基、规模扩张、探索发展”。然而4月26日公告显示,中航善达今年一度实现营业收入12.45亿元,同比减少18.89%;归属上市公司股东的净利润5504.58万元,同比减少18.55%。对于其来说,今年仍旧是战略转型的攻坚阶段。

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  4月29日,中航善达股价出现异动,大幅上涨9.96%,报收11.04元/股。4月30日股价继续飘红,放假休市后重新开市,5月6日股价再次达到高位,上涨9.96%,报收11.59元/股。连续三个交易日收盘价涨幅偏离值累计超过20%,中航善达回应了股价异常波动,公告称近期经营情况及内外部环境正常。

  2016年10月中航工业大刀阔斧开始剥离地产业务,原中航地产随后以20.3亿元出售了9个资产包给保利地产(600048)。2018年,公司又完成了两个项目挂牌交易和一个项目资产交割,实现投资收益12.4亿元。

  中航善达被投资者看好,关于其下一步物业发展的目标和重组后的具体分工,中国房地产报记者致函中航善达,其表示:“因涉及上市公司披露问题,无法透露。”

  这也影响了对公司净利润的贡献,2018年地产业务实现净利润 6.81亿元,物业管理业务实现净利润 1.64亿元。换句话说,物业管理业务要达到为公司业绩锦上添花还有较远的路要走。

公司 | 中航善达联姻招商蛇口 央企重组寻求物业突破

  年报显示,中航善达2018年经营活动产生的现金流量净额为12.81亿元,相比2017年的25.63亿元减少过半。变卖资产后也影响了公司2018年末的总资产,下降到132.36亿元,相较2017年末191.14亿元减少三成。

  中航善达4月28日发公告称,确定发行股份购买招商蛇口、深圳招商地产(000024)合计持有的招商物业100%股权。交易完成后,上市公司的控股股东预计变更为招商蛇口。

  对于公司是否会进行异地复制,中航善达表示:“去年探索‘适度轻资产,轻重资产并行发’模式,通过管理输出和品牌输出,全年完成深圳侨城坊等4个外部项目。未来会积极拓展管理输出、品牌输出项目,践行轻资产扩张模式。”

  因此利好消息,中航善达的股价连续三天达到高位,最高价曾达到了11.59元/股,与重大重组停牌前的价格10.04元/股相比,上涨幅度超过15%。

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  从营业收入来看,中航善达2018年物业管理业务实现37.18亿元,招商物业2018年为29.2亿元。简单相加后,双方总体营业收入将达到66.38亿元,仅次于绿城服务2018年营业收入的67.1亿元。

  截至2018年底,招商物业在管物业服务面积超7500万平方米,中航善达拥有的总管理面积接近5500万平方米,双方相加后,在管面积直追行业第二绿城服务的1.7亿平方米。

  变卖资产后遗症

  此外,物业管理收入虽然不断提高,从2015年的18.36亿元,增加至2018年的37.18亿元,占比从33.27%提升至了55.87%。5成的收入贡献说明了中航善达已经更好地完成了转型。但是物业的毛利率却依然不高,2018年为11.76%,还是远低于地产业务的27.02%。

  物管营收超66亿元

  年报显示,2013到2015年,原中航地产房地产开发业务营业收入分别为41.27亿元、35.95亿元、35.92 亿元,呈逐年下滑趋势。2015年的应收账款增加了10.47%,说明中航地产的资产周转率在下降。

  对于中航善达来说,对此次交易也颇为满意,“可以激发发展活力,进一步打开物业管理战略业务的未来发展空间,在行业集中度不断提升的情况下,全面提升公司在物业管理领域的影响力和竞争力。”

  中航善达前身为中航地产(000043)。转型之路颇为曲折。其最早在2011年开始达剥离酒店经营业务,集中优势资源发展地产开发业务,业绩却没有突飞猛进的增长。

  不过,有接近中航善达的人士对中国房地产报记者表示:“招商蛇口的体量有很大想象空间,未来肯定是会听从大股东的安排。中航善达本身在物业、商业这一块就有自己的优势,相信会强强联合的。”

  (此文刊于中国房地产报5月13日05版 责任编辑  徐妍)

  中航善达对此颇为满意:“确定公司战略转型后,通过对非战略性资产的处置,公司资产结构得到了优化,为战略转型的执行奠定了良好的基础。集中资源,突出主业,降低成本,提升公司的盈利水平。”

  招商蛇口意在央企体系内打造专业化物业管理平台,双方的结合是强强联手。数据显示,双方相加后,在管面积比肩中海物业,直追行业第二绿城服务的1.7亿平方米。

  两大央企巨头的重组给了资本市场无限的想象空间。

  对于股价变动的原因,安信证券高级投资顾问兰兴华对中国房地产报记者指出:“中航善达当前大股东是中航国际控股股份有限公司,集团主要是军工产业,地产物业这一块算是副业,不可能有太多物业资产注入。定增收购招商物业,招商物业大股东是招商蛇口,地产是其主业,具备很多相关操作的可能性。物业管理已经成为了房企布局的重点方向之一。这会给当前公司基本面带来巨大的增量业务规模。”

  值得注意的是,中航善达将集中突破商业地产经营。截至 2018 年 12 月,中航九方管理项目数量 15 个,管理面积达 127 万平方米。代表作品是深圳的华强北九方和龙华九方及赣州九方。

  中航善达对此表示:“物业管理业务将积极探索新模式、新技术和新的利润增长点。在公司转型战略的牵引下,将构建基于‘互联网+’的智慧物业集成服务平台。”